ВНЖ через покупку недвижимости: где собственность даёт право на проживание

Что означает ВНЖ через покупку недвижимости

ВНЖ через недвижимость — обобщающее название программ, в которых право проживания предоставляется после приобретения объекта, отвечающего установленным критериям.

В зависимости от страны это может быть:

• временный residence permit;
• долгосрочная Golden Visa;
• постоянное immigration permit;
• резидентская виза инвестора;
• часть более широкой инвестиционной программы;
• статус, требующий дополнительно доход, страховку или депозит.

Пять разных ситуаций, которые часто путают

Почему нельзя сначала покупать, а потом проверять программу

Объект может не подходить из-за:

• недостаточной стоимости;
• неподходящего региона;
• неразрешённого типа недвижимости;
• вторичного рынка вместо обязательной первой продажи;
• неверного назначения объекта;
• доли вместо полного права собственности;
• ипотеки или другого обременения;
• неправильной даты сделки;
• оплаты не с разрешённого банковского счёта;
• отсутствия государственной регистрации;
• связи продавца и покупателя, которую нужно раскрыть.

Какая недвижимость может приниматься

Минимальная стоимость

Порог может зависеть от:

• региона;
• города;
• типа недвижимости;
• первичного или вторичного рынка;
• исторического статуса здания;
• назначения объекта;
• числа объектов;
• даты сделки;
• размера доли;
• условий конкретной резидентской категории.

Минимальная стоимость программы не равна общей сумме расходов.

Полная стоимость сделки

• цена объекта;
• НДС или налог на передачу;
• гербовый сбор;
• нотариус;
• регистрация права;
• юридическая проверка;
• комиссия агента;
• оценка;
• банковские комиссии;
• страхование;
• государственные миграционные сборы;
• due diligence семьи;
• последующее содержание объекта.

Дополнительные расходы могут существенно отличаться в зависимости от страны и типа сделки.

Нужно ли оплачивать всю стоимость

Правила могут требовать:

• полную оплату до подачи;
• оплату минимального установленного порога;
• предварительный договор и часть платежей;
• банковскую гарантию;
• подтверждение перевода продавцу;
• регистрацию договора;
• свидетельство собственности.

Например, кипрская инвестиционная процедура требует доказательства уплаты установленной части покупной цены и перевода денег из-за рубежа через банковскую систему.

Можно ли использовать ипотеку

Возможны разные модели:

• ипотека запрещена;
• заём разрешён только сверх минимальной суммы;
• часть стоимости должна быть оплачена собственными средствами;
• кредит допускается от местного банка;
• чистая стоимость доли должна сохраняться выше порога.

Даже если ипотека юридически допустима, банк отдельно проверит доход, происхождение первоначального взноса и кредитоспособность.

Source of funds

Покупатель должен подтвердить происхождение денег на объект и сопутствующие расходы.

• накопленная зарплата;
• дивиденды;
• прибыль бизнеса;
• продажа другого имущества;
• наследство;
• дарение;
• инвестиционный доход;
• кредит, если он разрешён.

Проверяется не только остаток, но и путь денег от законного источника к продавцу.

Юридическая проверка объекта

До подписания договора нужно проверить:

• право собственности продавца;
• кадастровые данные;
• ипотеку и залоги;
• аресты и судебные споры;
• разрешение на строительство;
• ввод в эксплуатацию;
• соответствие фактической планировки;
• долги по налогам и коммунальным платежам;
• права арендаторов;
• ограничения на использование;
• соответствие миграционной программе.

Проверка застройщика

• регистрация компании;
• право на земельный участок;
• разрешения;
• прошлые проекты;
• сроки строительства;
• судебные дела;
• финансирование;
• эскроу-счёт;
• гарантии;
• условия расторжения;
• репутация управляющей компании.

Миграционная привлекательность проекта не подтверждает его строительную или инвестиционную надёжность.

Готовый объект или строящийся

Можно ли покупать долю

Программа может:

• требовать полное владение;
• разрешать совместную собственность супругов;
• разрешать долю при соблюдении индивидуального порога;
• запрещать дробные схемы;
• принимать несколько объектов;
• допускать покупку через компанию.

Совместное владение с посторонним лицом может не соответствовать условиям, даже если общая стоимость объекта высокая.

Покупка через компанию

Проверьте:

• допускается ли юридическое лицо;
• кто должен быть конечным бенефициаром;
• размер доли заявителя;
• налоги компании;
• ограничения для иностранного владельца;
• право использовать объект лично;
• последствия продажи компании.

Владение долей в компании, у которой есть недвижимость, не всегда приравнивается к прямой покупке объекта.

Можно ли сдавать объект в аренду

Нужно проверить:

• разрешена ли долгосрочная аренда;
• разрешена ли краткосрочная аренда;
• нужна ли туристическая лицензия;
• не нарушает ли аренда условия Golden Visa;
• кто платит налог;
• можно ли передать управление;
• не требуется ли свободное жильё для заявителя.

Право сдавать объект и право работать в стране — разные права.

Содержание недвижимости

• ежегодный налог;
• коммунальные платежи;
• страхование;
• управляющая компания;
• ремонт;
• охрана;
• сборы комплекса;
• налог на аренду;
• расходы при простое;
• обслуживание кредита.

Доходность нужно считать после всех расходов, налогов и периодов без арендаторов.

Семья

В программу могут включаться:

• супруг или партнёр;
• несовершеннолетние дети;
• совершеннолетние зависимые дети;
• в отдельных странах родители.

Возраст, зависимость, страховка, несудимость и сборы проверяются отдельно по каждому участнику.

Право работать

Статус собственника недвижимости может:

• давать право работать;
• требовать отдельное разрешение;
• разрешать только управление своим бизнесом;
• не давать доступа к рынку труда.

Не делайте вывод о трудовых правах только по названию residence permit.

Требование проживания

Различайте:

• минимальные визиты для сохранения статуса;
• дни для налоговой резиденции;
• фактическое проживание для ПМЖ;
• период для натурализации;
• допустимые отсутствия.

Продление

Обычно проверяются:

• сохранение собственности;
• стоимость объекта;
• отсутствие запрещённого обременения;
• выполнение требований присутствия;
• страховка;
• действующий паспорт;
• семейные основания;
• налоги и сборы;
• отсутствие серьёзных нарушений.

Продажа или уменьшение квалифицируемой доли может привести к утрате основания.

Путь к ПМЖ и гражданству

Покупка недвижимости не означает автоматического паспорта.

Отдельно могут требоваться:

• фактическое проживание;
• непрерывность;
• язык;
• интеграция;
• налоги;
• ограниченные отсутствия;
• стабильный доход;
• отсутствие судимости.

В некоторых странах инвестиционный маршрут сразу ведёт к постоянному permit, но гражданство всё равно регулируется отдельными нормами.

Налоговые последствия

• налог при покупке;
• НДС;
• ежегодный налог на имущество;
• налог на аренду;
• налог на прирост капитала;
• сбор при продаже;
• налог на наследство или дарение;
• налоговая резиденция владельца;
• отчётность по зарубежной собственности.

ВНЖ и владение объектом могут создавать разные налоговые обязанности.

Греция: Golden Visa через недвижимость

Греция сохраняет специальные residence permits для инвестиций в недвижимость, однако требования зависят от категории объекта и территории.

Официальные греческие сервисы отдельно описывают, в частности:

• общую Golden Visa для владельцев недвижимости;
• приобретение охраняемого исторического здания с обязательством восстановления;
• объекты, меняющие назначение с коммерческого на жилое;
• разные минимальные пороги в зависимости от основания.

Для категории listed property официальный сервис указывает полное владение объектом стоимостью не менее 250 000 евро и обязательства по восстановлению или реконструкции.

Кипр: постоянное разрешение инвестора

Кипрская процедура Immigration Permit for Investors может предоставлять постоянное разрешение при инвестиции не менее 300 000 евро в одну из допустимых категорий.

Для недвижимости официальный Migration Department выделяет:

• дом или квартиру: объект первой продажи от девелопера;
• другую недвижимость: офисы, магазины, гостиницы и другие коммерческие объекты, где может допускаться вторичная продажа.

Деньги должны быть переведены на Кипр из-за рубежа с предусмотренного счёта заявителя или супруга, включённого в заявление. Кроме инвестиции проверяется защищённый годовой доход заявителя и семьи.

Официальные правила также предусматривают последствия длительного отсутствия: permit может прекратить действие при отсутствии на Кипре в течение установленного периода.

ОАЭ: Golden Visa владельца недвижимости

Официальный портал ОАЭ относит real estate investors к категориям Golden Visa.

Проверяются:

• стоимость объекта или портфеля;
• подтверждение права собственности;
• допустимость финансирования;
• документы земельного департамента;
• требования конкретного эмирата;
• страхование и общие миграционные условия.

Правила владения иностранцами различаются по эмиратам и зонам. Например, официальный портал отдельно описывает формы собственности и долгосрочных имущественных прав для экспатов в Абу-Даби и Дубае.

Мальта: недвижимость как часть программы

На Мальте покупка или аренда qualifying property может быть условием некоторых резидентских и налоговых режимов, однако объект не всегда является единственным основанием.

Дополнительно могут требоваться:

• государственный взнос;
• пожертвование;
• финансовые активы;
• минимальный налог;
• страхование;
• проверка благонадёжности;
• услуги лицензированного агента.

Поэтому формулировка «купить жильё и получить ВНЖ Мальты» без названия конкретной программы является неполной.

Страны, где покупка обычно не создаёт ВНЖ

Во многих государствах иностранцы могут покупать недвижимость, но для проживания им нужно отдельное основание:

• работа;
• бизнес;
• учёба;
• семья;
• финансовая независимость;
• Digital Nomad;
• иная инвестиционная категория.

Недвижимость в таком случае помогает подтвердить жильё, капитал или связь со страной, но не заменяет миграционное основание.

Преимущества

• сочетание миграционной цели и материального актива;
• возможность проживания семьи;
• возможный арендный доход;
• диверсификация имущества;
• в отдельных программах небольшое требование присутствия;
• возможность будущего ПМЖ;
• собственное жильё для переезда.

Недостатки и риски

• высокие расходы на сделку;
• неликвидность;
• изменение закона;
• падение стоимости;
• риск застройщика;
• ограничения аренды;
• налоги;
• расходы на содержание;
• риск непродления после продажи;
• отсутствие гарантии гражданства.

Как сравнивать программы

Типичные ошибки

• сначала купить объект, потом изучать программу;
• считать любую недвижимость подходящей;
• не проверить титул и обременения;
• перевести деньги напрямую посреднику;
• не учитывать налоги и сборы;
• не подтвердить источник средств;
• путать ВНЖ и гражданство;
• не проверить право работы;
• считать рекламную доходность гарантированной;
• не учитывать ограничения продажи;
• не проверить требования к присутствию;
• использовать юриста продавца.

Красные флаги

• «любой объект даёт ВНЖ»;
• «гарантированный паспорт»;
• «можно не подтверждать деньги»;
• «не нужен независимый юрист»;
• «ипотека всегда разрешена»;
• «проект одобрен государством, поэтому инвестиция без риска»;
• оплата на личный счёт;
• давление подписать договор немедленно;
• неясная собственность земли;
• отсутствие разрешения на строительство.

Пошаговый чек-лист покупателя